華南板塊八大地產商開發樓盤面積

繼華南板塊樓盤取得火爆之后，廣東房地產商越來越青睞在郊區推出超級樓盤。2002年，廣州一些實力房地產商又開始在廣園東進行“造城運動”，最明顯莫過于2002年5月1日開盤并開創了中國房地地產奇跡的碧桂園鳳凰城（一天銷售7個億）。除了碧桂園鳳凰城1萬畝的樓盤之外，還有香江集團在新塘鎮征地530萬平方米的“廣園東錦繡香江花園”，珠江實業在從化市太和鎮、神崗鎮圈地800萬平方米建設的“珠江鳳凰城”；合生創展也在天津購地18000畝（相當于12平方公里）……相比之下，華南板塊樓盤又是“小巫見大巫”了。

面臨中國房地產商的這種發展趨勢，王志綱先生提出房地商應該從地產商發展到“城市運營商”。城市經營主要包括城市定位、城市發展戰略、城市的布局與規劃，之后是城市形象的包裝與推廣。而城市經營離不開城市運營商。城市運營商不同一般的房地產開發商，顧名思義，是指運營城市或區域的發展商。它們所從事的經營活動已經從常規地產向城市層面延伸，從大盤開發向區域經濟延伸。王志綱談到城市運營商要承市長之上，啟發展商之下，對所在的區域統一規劃與布局，整合各種發展商來投資、經營，用全新的模式去打造一個新的區域和城市。王斷言，在未來幾年里，具有城市運營商素質的房地產開發商，將可能開辟中國房地產業一個全新的時代，成為游戲規則的制定者和游戲規則的頒布者。

“大盤化”是否有一個合理的度

萬科的王石曾公開指出，土地儲備是未來開發之需，但是會有資金占用周期，這樣不僅會加大資金占用量，還會影響公司即時的凈資產回報率，所以，總的資產負債率不宜超過60％，而目前國內房地產公司的平均資產負債率大于80％，進行土地儲備的能力是極其有限的；此外，單項土地儲備的大小還取決于產出能力，就萬科的經驗，單個項目年銷售單位1500套（約16—18萬平方米）是個上限，如果一塊土地準備用5年時間開發，那么它的適合建筑面積應該是：17萬平方米（取中值）／年×1.2（公建配套）×5年＝102萬平方米。

但是，一些大城市的發展商，有的單項土地儲備已經大到200萬、300萬、400萬平方米，甚至更大，這無論從企業的資產負債還是產出能力考慮，均超越了理性范圍。另外，房地產商圈地之后，也并不是一次性開發，而是分期開發，但是開發商從政府拿地的資金就成為了一項成本。2003年，在廣州市場出現的“假按揭”、“重復抵押”事件也暴露出了發展商的資金并不充裕。

對發展商而言，大規模開發，當然好處也有不少。但是對于購房者的生活和居住呢，是否規模越大越好？有專家指出：占地面積10萬平方米左右，建筑面積不超過20萬平方米的小區，居住是最舒適的。這也是中海地產一般不開發大樓盤，但是每次開盤都暢銷的原因之一。

房地產商會成為“城市運營商”？

有的“房地產商”發展了幾個“超級大盤”之后，也開始將自己的使命定位為“城市運營商”。房地產商真的能成為“城市運營商”嗎？那政府的職能何在？

城市運營是一個城市發展過程中的復雜龐大的建設工程，涉及到方方面面，沒有哪一個行業可以獨立承擔。它需要通過眾多行業科學有機地密切配合和協作來實現。如果把城市運營比喻成一部性能良好的機器，那么開發商在這部機器中，只能扮演某一個零部件的角色，而不是整部機器。

·占用政府資源

那些所謂的“城市運營商”，大片大片地圈地，大片大片地造城，前提條件是需要從銀行大筆大筆地貸款。目前廣州房地產前30強的平均資產負債率達到了70%，個別企業可能更高。一位銀行行長戲稱，“廣州哪有什么房地產30強，只有中行、建行、工商、農行四強。”碧桂園操作如此大規模的房地產項目，來自銀行的資金也不少，其中廣東農業銀行一年的授信額度就達到10億。可以這樣說，房地產開發沒有銀行玩不轉，開發方需要貸款，施工方需要貸款，購房者也要貸款，說穿了我們看到的很多樓盤，真正的所有者是銀行。

·不能取代政府職能

即使房地產開發出現了“郊區化，大盤化”，但是我們也應該看到，在華南板塊，各大發展商“圈地”之后，樓盤區域內的文化、醫療、交通、購物、娛樂、商務、科研、教育等設施的規劃才開始進入政府的考慮范圍，《南方日報》曾經疾呼“以后在這里可能找不到地方建一個公共廁所！”

廣園東碧桂園鳳凰城社區建設以“公共空間”代替了“配套”，除設置中、小學和幼兒園之外，鳳凰城用400畝的土地建設了一個市政中心，其文化設施方面有圖書館、歌劇院、影劇院、30000平方米的市政文化廣場；商業設施方面有20000平方米的購物中心，由1000家商鋪構成的商業街；運動設施方面有3300平方米的康體中心，6000平方米的水上歡樂世界和陽光泳湖；飲食設施方面有12000平方米的美食街。此外還有社區醫院，泛會所和第一家社區內的五星級酒店，這家酒店占地300畝，總建筑面積78000平方米，耗資4.5億元，內設總統套房、豪華套房、商務套房、公寓式套房、豪華房、標準房、殘疾人房和出租別墅等600多間空房，能容納1000人的多功能會議中心。

這種小而全、封閉的郊外大盤開發模式的缺點：在遠郊圈一大片土地，建設住宅小區、圍墻內住宅、公園、商業、會所、診所、學校一應俱全；一條“私家路”連接市政公路，發展商提供穿梭巴士把居民送往市中心。但咫尺范圍之內政府的配套設施重復建設（醫院、學校、體育館等），不但造成資源浪費，而且增加業主負擔。

不少熱門大盤，看起來其實是一個個“大觀園”：大墻內園林規劃精心雕琢，歐洲風情彌漫，保安嚴密監視，服務周全；而大墻外由于城鎮化速度跟不上，臟亂差，荒涼冷僻，城不像城鄉不像鄉，各式各樣的鄉鎮企業夾雜其中，與超級樓盤極不相稱。居民封閉在開發商修筑的大墻內，區域內是一個個獨立的“老死不相往來”的樓盤，不能形成區域中心。作為樓盤配套建設的幼兒園、小學、中學等學校，由于它們都屬于民辦性質，收費則會較昂貴。發展商豈會對所在的區域統一規劃與布局，用全新的模式來打造一個新的區域和城市呢？都是“各掃自家門前雪，莫管園外亂與臟”，很多業主在小區內是“走出家門，走進花園”，可是走出小區呢？

深圳從2000年開始宣布以后政府轉讓土地全都采招標拍賣方式，這使得深圳走上了批地成為政府主要財源的香港道路。廣州、北京等其他城市也紛紛采用土地拍賣形式來獲得部分財政收入。深圳將濱海大道建成后華僑城南的填海區域拿出來拍賣，這也標志著深圳已經沒有了將大片黃金地段拿來作綠化等公益性用地的偉大氣魄，如果地產商們不遵守城市規劃，后果也不好說。而且，在將來的深圳，所有的沿海風水寶地都將成為富人的聚居區則會是不爭的事實，如果政府的微利房計劃最終放棄，而又沒有其它的平抑房價的得力措施的話，窮人們則都將被趕到特區外居住。這些問題，都不能依靠房地產發展商來解決，還需政府出面解決。深圳留仙村十萬人大型屋村的計劃已經廢止，深圳又會有多少人買不起房，我們還不得而知。

·房地產商的本來面目是什么

南國奧林匹克花園除了奧林匹克大廈之外，還有高爾夫球場、撒野公園等；華南新城的配套會所規劃建38層，藝術廣場20000平方米；廣地花園28層的5星級酒店；星河灣有高爾夫球場，而其超級會所的裝修可算得上極其奢侈，其鋪地板的瓷磚據說每塊2000元人民幣；華南碧桂園的網球場就有20個，比廣州溫布爾頓網球俱樂部的球場還多……各大發展商在給購房者描繪的生活是整天端著紅酒杯，在豪華會所里享受生活，家里的生活瑣事全部由“生活管家”代勞。買了摟，你只需每天打高爾夫，或躺在舒適的沙發上欣賞美妙無比的江景就行了。對業主來說，這些高檔豪華的設施，其維修成本、運作費用都是羊毛出在羊身上。

房地產企業似乎是全能的，既開發地產，又兼顧其他產業；既創造生活，也要營造文化；既要經營交通服務，又要負責教育辦學；既提供餐飲住宿，也供應醫療保健……房地產商的本來面目應該是這樣的嗎？對發展商來說，“全能”意味著風險和壓力增大；對于消費者而言，發展商每投入的一分錢，最后都必須通過房屋的銷售收回來，并取得相應的利潤。