提要：土地是生產資料的重要組成部分，是主義公有制國家土地所有權必須歸國家占有。要使土地作為一種生產要素充分發揮作為稀缺資源的作用，必須使土地的經營和使用通過市場來配置。本文首先通過對產權的具體，然后具體分析城市和土地資源的使用現狀，提出土地制度中存在的，并從制度和角度分析其原因，提出規范土地產權制度，改進現行土地流轉制度，使土地資源進一步市場化，由市場進行統一配置，而政府只是作為制度的建立者和監督者起宏觀調控的作用。

關鍵詞：土地產權 不確定規則 利益 土地資源市場化 城市土地資本化運營 ，我國已進入全面建設小康社會、加快社會主義化建設的階段。在這個階段“要以完善社會主義市場經濟體制為目標，繼續推進市場取向的改革，從根本上消除生產力發展的體制障礙，為經濟發展注入新的活力”。①隨著的演進和改革的深入中國以前的土地政策已不再適應新的形勢，本文分別以城市和農村土地利用狀況為分析對象從經濟角度分析其不合理性的表現，并試圖從制度方面分析起不合理但存在的原因。筆者試圖通過從制度創新的角度允許對土地資源市場化運作，并對城市和農村的土地提出具體的運作方案已達到在土地資源利用方面實現公平和效率兼顧的目的。 一、 從產權和制度方面進行理論分析 產權，抽象的說，是主體對客體排他的占有權和支配權，在現實經濟生活中，產權有多樣的實現形式，如在生產過程中，對物質條件及其他生產要素的支配權，收益支配權、處置轉讓權等。產權絕不是一個抽象及空泛的概念，而是一個有具體支配權組成的結構。產權(rights)是一個復數名詞，它表明產權是各種權利的組合或“權力束”②關于產權制度的西方的一些理論給我們提供了豐富的，斯維托扎爾.平喬維奇認為，所有權包括以下四個方面，（1）使用資產的權利（使用權）、(2)獲得資產收益的權利（收益權）、(3)改變資產形態的權利（處分權）以及（4）以雙方一致同意的價格把所有或部分使用權、收益權轉讓給他人的權利，而產權則是“人與人之間由于稀缺物品的存在而引起的與其使用相關的關系”③。平喬維奇的產權概念承認了費希爾的思想，費希爾認為：“產權是享有財富的收益并且同時承擔與這一受益相關的成本的自由或者所獲得的許可，產權不是有形的東西或事情而是抽象的社會關系?！碑敶鞣浇洕鷮W著名學者阿爾欽（A.A.Aichian）給出的定義是“產權是一個社會所強制實施的選擇一種經濟品的使用權”。該定義強調產權是一種權力，且這種權利的有效性取決于通過市場競爭形成的人們對財產能夠擁有權威的社會強制機制，而社會強制包括政府的力量，日常社會行動以及通行的倫理道德行為規范。阿爾欽所說的這種產權的定義在當代西方產權理論研究中，被稱為“阿爾欽的產權范式”④。 產權的內在要求是流動性，即產權要流暢的在各個人和法人之間流動，就要有完善的資本市場涉及到經濟體制的各個方面。在市場經濟條件下，當勞動力成為商品后產權也隨之轉化為資本，產權的所有者可以利用所擁有的產權資本支配勞動力創造剩余價值，也可以將自己擁有的產權整體出賣或部分（一定時期一定范圍的使用權、經營權出賣）實現產權的資本化和市場化。從這個意義上說，產權市場的性質屬于資本市場，它是實現產權整體交易和部分交易的市場，是通過產權市場交易實現資產重組、結構調整和資源配置的市場是我國資本市場的重要組成部分。 產權流動的外在性要求要對產權有明確的界定和完善的制度支持和保障。經濟學獎得主諾斯認為：制度是一個社會的規則游戲，是認為設計出來的行為準則，因為制度決定著個任何組織行為的激勵性，限制他們的生產效率和對經濟增長有著根本性的。政治規則導致經濟規則，而因果關系是雙向的；產權和合同是由政治決策或實施的，在均衡狀態中，產權結構和政治規則相一致，如果其中一個生變，另一個也發生變化上述假定引出政治市場和經濟市場、政治交易和經濟交易、政治交易成本和經濟交易成本的問題。諾斯政治制度和經濟制度相互作用的視角，有益于認識余地市場的政治經濟制度供給。在此，我們可以充分得看到制度對市場機制的健康發展的決定性作用。